日前，「揚帆全球・專業護航」企業出海暨虹橋下午茶沙龍活動，於上海東銀中心舉行。耀風會計師事務所（Hall Chadwick Taiwan）應 The Mansion Hotel Group 總裁 Willy Wang 之邀由所長 Vincent 范綱廷率隊出席本次沙龍活動。活動中，Willy Wang 與本所國際業務經理Harrison，分別以美國酒店不動產投資、美國房地產稅務為題進行分享，與現場企業代表、專家學者及投融資機構代表展開交流。
這場活動由上海市長寧區商務委、虹橋街道主辦，聚焦「企業出海」這個關鍵詞。活動中中國銀行上海市分行分享其「出海綜合服務方案」，提出了一個相當清晰的觀察框架：企業出海可以拆解為出海前籌備、出海中運營、出海後拓展三大核心階段，並涵蓋進出口貿易、境外投資、對外工程承包、區域管理四大出海類型。這個框架看似是為大型企業與金融機構設計，但對耀風長期服務的中小企業與高淨值客戶而言，同樣是一套值得借用的思考座標——因為出海從來不是單一動作，而是一項需要財稅、法遵與治理長期配合的工程。
這場活動由上海市長寧區商務委、虹橋街道主辦，聚焦「企業出海」這個關鍵詞。活動中中國銀行上海市分行分享其「出海綜合服務方案」，提出了一個相當清晰的觀察框架：企業出海可以拆解為出海前籌備、出海中運營、出海後拓展三大核心階段，並涵蓋進出口貿易、境外投資、對外工程承包、區域管理四大出海類型。這個框架看似是為大型企業與金融機構設計，但對耀風長期服務的中小企業與高淨值客戶而言，同樣是一套值得借用的思考座標——因為出海從來不是單一動作，而是一項需要財稅、法遵與治理長期配合的工程。
當境外投資走向不動產：所有權移轉，不等於稅務規劃完成
境外投資這個類型，不只發生在企業併購與供應鏈布局，也大量發生在不動產與資產配置層面。Harrison 在沙龍中分享的「美國房地產投資稅務與架構入門」，梳理了從持有、營運到退出的完整稅務路徑。他提醒，究竟該以個人、單一成員 LLC，或美國公司持有不動產，關鍵從來不是「哪一種最省稅」，而是投資規模、風險承擔與退出計畫——LLC 本質上是風險隔離與管理工具，不代表自動享有稅務優惠。持有期間，投資人也不能只看租金收入，費用、折舊與現金流必須一併檢視；透過成本分類（Cost Segregation），甚至能讓建築、裝修與設備依不同年限，更早產生折舊扣除。
而在出售這一端，外國投資人最常誤解的是 FIRPTA（外國人不動產稅收法）。買方在交割時先代扣一筆稅款，一般比例約為交易金額的 15%，但這只是預扣，並非最終稅額——真正的稅負仍須依實際收益申報結算。若賣方希望繼續留在美國市場，美國稅法 1031 條同類交換（Section 1031 Exchange）的 45 天與 180 天時限，更必須在交易前就完成規劃，而不是賣完才想起來。境外投資的完成，從來不是資金落地的那一刻，而是整趟持有、申報、退出路徑都設計清楚的那一刻。
同場，The Mansion Hotel Group 總裁 Willy Wang 也以「美國酒店不動產投資與資產增值實戰」為題，分享了資產如何被主動改造增值的實例——例如一間 Hyatt Regency 酒店以約3,400 萬美元收購，投入 800 萬美元裝修後，淨營運收入（Net Operating Income ，NOI）提升至 472 萬美元，資產價值增至約 5,000 萬美元，最終透過再融資完成退出。境外不動產的價值往往是經由長期規劃累積出來，而非完全被動等待市場價值。
而在出售這一端，外國投資人最常誤解的是 FIRPTA（外國人不動產稅收法）。買方在交割時先代扣一筆稅款，一般比例約為交易金額的 15%，但這只是預扣，並非最終稅額——真正的稅負仍須依實際收益申報結算。若賣方希望繼續留在美國市場，美國稅法 1031 條同類交換（Section 1031 Exchange）的 45 天與 180 天時限，更必須在交易前就完成規劃，而不是賣完才想起來。境外投資的完成，從來不是資金落地的那一刻，而是整趟持有、申報、退出路徑都設計清楚的那一刻。
同場，The Mansion Hotel Group 總裁 Willy Wang 也以「美國酒店不動產投資與資產增值實戰」為題，分享了資產如何被主動改造增值的實例——例如一間 Hyatt Regency 酒店以約3,400 萬美元收購，投入 800 萬美元裝修後，淨營運收入（Net Operating Income ，NOI）提升至 472 萬美元，資產價值增至約 5,000 萬美元，最終透過再融資完成退出。境外不動產的價值往往是經由長期規劃累積出來，而非完全被動等待市場價值。
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對外工程承包與區域管理：容易被忽略的長期治理課題
相較於進出口貿易與境外投資，對外工程承包與區域管理這兩個類型，較少出現在企業出海的第一波討論中，卻往往決定了企業能否「走得穩」。
對外工程承包型企業，經常需要面對常設機構（Permanent Establishment）認定、租稅協定適用，以及跨國人員派遣衍生的雙重稅務申報等課題——這些問題不會在專案簽約當下浮現，卻會在專案執行過程中悄悄累積風險。而區域管理型企業，則需要思考的是總部架構如何設計、股權與經營權如何在跨境布局中保持一致，甚至延伸到家族傳承與 ESG 治理層面。
這也是耀風長期以來的服務重心：我們在台灣、中國、香港、日本、韓國、新加坡、美國、澳大利亞皆設有服務團隊，服務範圍橫跨審計、國際稅務、Pre-IPO 顧問整合、家族企業傳承與ESG 顧問，正是因為我們相信，企業出海需要的不是單點式的稅務諮詢，而是能陪伴企業從籌備到落地、從落地到長期治理的整合能力。
對外工程承包型企業，經常需要面對常設機構（Permanent Establishment）認定、租稅協定適用，以及跨國人員派遣衍生的雙重稅務申報等課題——這些問題不會在專案簽約當下浮現，卻會在專案執行過程中悄悄累積風險。而區域管理型企業，則需要思考的是總部架構如何設計、股權與經營權如何在跨境布局中保持一致，甚至延伸到家族傳承與 ESG 治理層面。
這也是耀風長期以來的服務重心：我們在台灣、中國、香港、日本、韓國、新加坡、美國、澳大利亞皆設有服務團隊，服務範圍橫跨審計、國際稅務、Pre-IPO 顧問整合、家族企業傳承與ESG 顧問，正是因為我們相信，企業出海需要的不是單點式的稅務諮詢，而是能陪伴企業從籌備到落地、從落地到長期治理的整合能力。
出海不是一次性的動作，而是一項長期工程
「先想清楚未來怎麼賣、資金怎麼回來，再決定今天用什麼方式買。」這是 Harrison 在沙龍中分享的一句提醒，放在整場活動的脈絡下看，其實適用於所有出海類型的企業——無論是進出口貿易的供應鏈綁定、境外投資的股權或不動產架構、對外工程承包的稅務合規，或是區域管理的治理設計，真正決定成敗的，從來不是踏出第一步的速度，而是有沒有把整趟旅程的財稅、法遵與治理配套想清楚。
耀風會計師事務所很榮幸能透過 The Mansion Hotel Group 的邀請參與這次沙龍，與長寧區商務委、虹橋街道及各領域專業人士並肩交流。未來，我們也將持續參與這類企業出海主題的專業對話，把兩岸與跨國稅務實務的第一手觀察，轉化為客戶在全球化路上真正用得上的判斷依據。
耀風會計師事務所很榮幸能透過 The Mansion Hotel Group 的邀請參與這次沙龍，與長寧區商務委、虹橋街道及各領域專業人士並肩交流。未來，我們也將持續參與這類企業出海主題的專業對話，把兩岸與跨國稅務實務的第一手觀察，轉化為客戶在全球化路上真正用得上的判斷依據。
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